Archives September 2017

עידן טראמפ בבית הלבן, שהחל לפני קצת יותר מחצי שנה, מחייב בחינה מחודשת של כדאיות האופציה של השקעות נדל”ן בארה”ב – שהרי באופן טבעי כל נשיא חדש משפיע במידה משמעותית על מצבו של שוק הנדל”ן במדינה הענקית, ובפרט עושה זאת הנשיא ה-45.

למה הכדאיות פחתה?

אחד המאפיינים הבולטים ביותר של דונלד טראמפ, ואולי אפילו המרכיב הדומיננטי ביותר בהתנהגותו, הוא היותו אדם לא צפוי. השווקים השונים, מטבעם, לא אוהבים אי ודאות, ובפרט כך שוק הנדל”ן, ומאחר שכל המומחים מסכימים שקשה עד בלתי אפשרי לדעת מה יעשה טראמפ וכיצד ישפיעו מעשיו על שוק הנדלן בארצות הברית, רמת הסיכון בהשקעה בו באופן טבעי הפכה גבוהה יותר מאז כניסתו של טראמפ לבית הלבן.

למה הכדאיות עדיין גבוהה מאוד?

ראשית, רמת המחירים של הנדלן בארצות הברית עדיין נמוכה למדי, תוצאה של המשבר החמור מהעשור הקודם שבמהלכו המחירים של הנכסים השונים צנחו בעשרות אחוזים, ואילו המגמה הכללית המאפיינת את ארה”ב היא של צמיחה, כך שהצפי הוא לעליות מחירים וגידול בביקוש לנדל”ן.

שנית, טראמפ הבטיח לעשות את ארה”ב גדולה שוב, והצהרה ספציפית זו נתפשת כאמינה, וידוע שאמונה בעליות מחירים בשוק מסוים מובילה לכשעצמה לעליות מחירים – ומאחר שארה”ב גדולה יותר פירושו נדל”ן יקר יותר הנה לכם סיבה טובה נוספת להשקיע בנדל”ן בארה”ב.

עוד גורם לכך שהשקעות בארה”ב עדיין כדאיות מאוד הוא ההערכה שממשל טראמפ יפחית את הרגולציה המכבידה על בנייה ויזמות בתחום הנדל”ן, ואם לוקחים בחשבון את היותו של טראמפ יזם בכל רמ”ח איבריו, סביר להניח שהוא יעודד השקעות נדל”ן בארה”ב ויתרום להיותן משתלמות.

לבדיקת הזדמנויות נדל”ן בארה”ב

השקעות נדל”ן בארה”ב הן אופציה מומלצת מסיבות רבות, ואחת מהן היא הנגישות הרבה של מידע רלוונטי שמאפשר להשוות את כדאיות הרכישה של נכסים שונים ולמצוא את האופציה המשתלמת ביותר.

האתרים העיקריים שכדאי למשקיעים להכיר הם אלה:

* האתר www.zillow.com – כל מה שצריך לדעת על נדלן בארצות הברית: אם ישנו נכס שמוצע לכם, האתר יספק לכם מידע מפורט לגביו ועוד יותר חשוב, הערכת שווי מדויקת למדי. בדרך זו תוכלו לדעת אם המחיר הנדרש מכם הוא ריאלי או מופקע, ועוד כדאי לדעת ש-zillow לא מספק רק הערכת שווי אלא גם את מידת הדיוק של אותו אומדן, כך שתוכלו לדעת עד כמה אפשר לסמוך עליו.

* האתר www.rentometer.com – עוד אתר חשוב מאוד למי שמחפש השקעות בארה”ב: ב-rentometer תוכלו למצוא הערכה טובה למדי של גובה דמי השכירות שתוכלו לקבל על כל נכס, בהתאם למיקומו, גודלו ופרמטרים רלוונטיים נוספים. על בסיס הערכה זו תוכלו לחשב את גובה התשואה הצפויה על כל נכס ולהשוות ביניהם באופן מושכל.

* האתר www.city-data.com – אתר שמספק נתונים דמוגרפיים מעניינים אודות האוכלוסייה במקום שבו אתם שוקלים לרכוש נכס, כולל רמות השכלה, רמות אבטלה, רמות פשיעה ועוד. עוד אתרים דומים שיכולים לעזור למצוא השקעות נדל”ן בארה”ב בערים איכותיות במיוחד הם www.greatschools.org שמתמקד באיכות בתי הספר (פרמטר חשוב מבחינת האמריקאים כשהם מחפשים בית לגור בו) ו-www.crimereports.com שמתמקד בנתוני הפשיעה (שהרי אף אחד לא שש להשקיע במקום שיש בו פשע רב).

באופן כללי מומלץ להיעזר באינטרנט ובמנועי החיפוש כדי לאסוף כמה שיותר מידע על שווקי הנדל”ן בארה”ב וכך להבטיח לעצמכם מקסימום תשואה ומינימום סיכון.

למידע נוסף על נדל”ן בארה”ב

נדלן בארצות הברית הפך בשנים האחרונות לאופציה מבוקשת במיוחד לכל מי שיש ברשותו כסף פנוי והוא מחפש אפיק השקעה שיניב תשואה גבוהה. ואכן, שוק הנדל”ן בארה”ב מציע לא נכסים מניבים, אבל לצידם גם אופציות פחות אטרקטיביות, וכדאי לדעת מהם העקרונות הבסיסיים של חישוב הכדאיות של רכישת כל נכס שנמצא על הפרק, כדי שתוכלו להשוות בין האופציות באופן מושכל.

ראשית, כמובן, חשוב להבין שלא רק מחיר הנכס משפיע על הכדאיות, ובהתאם אין סיבה להתפתות להצעות של “בית בארצות הברית ב-40,000$ בלבד” בלי בדיקה יסודית.

הבסיס לחישוב התשואה הצפויה על השקעות נדל”ן בארה”ב הוא סך דמי השכירות שתקבלו בשנה ביחס למחיר הנכס. אם למשל ישנו בית שמוצע ב-80,000$ ועפ”י ההערכות תוכלו לגבות שכר דירה של 600$ בחודש, התשואה השנתית היא 9% (7200/80000). יחד עם זאת כדאי לקחת בחשבון שישנם מקרים שבהם הנכס אינו מושכר לפרק זמן מסוים, כשבממוצע נהוג לקחת מקדם ביטחון של חודש ריק אחד בשנה, ולמשל בדוגמה הנ”ל התשואה תהיה 8.25% (6600/80000) – תשואה גבוהה גם כן.

עוד רצוי לשקלל בחישוב את העלות האמיתית של קניית הבית או הדירה, ובפרט אם נדרש שיפוץ מסוים כדי שתוכלו להשכיר את הנכס. אם למשל באותו נכס שמוצע לכם ב-80,000$ נדרש שיפוץ בסכום של כ-5,000$ וישנן הוצאות נוספות (על השקעות בארה” בנדל”ן יש בדרך כלל תשלום לעורך דין, תשלום למתווך, אגרות שונות וכו’) בסכום של 2,500$ הרי שהתשואה היא בעצם 7.5$ (6600/87500).

פקטור נוסף שנכנס למשוואה הוא גובה המס שתידרשו לשלם, כשבהקשר זה חשוב להדגיש ששיעורי המס בכל אחת המדינות השונות בארה”ב הם שונים. אם נזקקתם למשכנתא או להלוואה כדי לממן את הרכישה, עלות ההלוואה או המשכנתא משפיעה אף היא על התשואה הצפויה ועל כדאיות הרכישה.

לבדיקת ההשקעות העתידיות שלכם בארה”ב

אחת הדרכים המרכזיות שבהן מנסה ממשלת ישראל להיאבק במשבר הנדל”ן החמור שמתרחש במדינה, ושבמסגרתו זינקו מחירי הדירות ביותר מ-100% תוך עשור, היא תוכנית מחיר למשתכן. התוכנית מעוררת עניין רב ובחלק מהמקרים נרשמים להגרלות הרבה יותר בני אדם ממספר הדירות המוצעות בפרויקט, אבל ישנם גם לא מעט מכרזים שנכשלו ובנוסף סימני שאלה לגבי הכדאיות האמיתית של רכישת דירה דרך מחיר למשתכן – וכדאי להיות מודע הן ליתרונות והן לחסרונות של התוכנית.

היתרונות של מחיר למשתכן

היתרון המרכזי של מחיר למשתכן הוא המחיר האטרקטיבי של הדירות המוצעות במסגרת התוכנית: ממשלת ישראל מתחייבת להנחה של לפחות 200,000 ש”ח ביחס למחיר השוק של דירה דומה באותו אזור – ולמי שזכאי להשתתף בהגרלה וממילא שוקל לקנות נכס סכום כזה הוא פיתוי משמעותי שקשה לסרב לו.

היתרון הזה משמעותי במיוחד כשמדובר על אזורים שהביקוש לנדל”ן בהם גבוה בכל מקרה: בהרצליה למשל נרשמו להגרלה בשנת 2017 יותר מ-6,200 משקי בית כשהפרויקט כלל בסך הכל פחות מ-1,200 דירות, בראשון לציון הוצעו פחות מ-500 דירות ומספר המבקשים לזכות בהן עמד על יותר מ-7,000, וגם בערים נוספות במרכז הארץ כמו יבנה או ראש העין ההנחה של 200,000 ש”ח משכה אלפי מתעניינים, בערך פי שניים או שלושה ביחס למספר הדירות.

במקביל היו פרויקטים שמשכו אליהם פחות מתעניינים ממספר הדירות. כך היה בטירת הכרמל, בקרית ביאליק, בחריש, במגדל העמק ובמקומות נוספים – ואכן כדאי לזכור שלא בכל מצב ההנחה (הגבוהה, ללא ספק) אכן הופכת את הרכישה לכדאית.

החסרונות של מחיר למשתכן

על רוכשי דירות במסגרת מחיר למשתכן מוטלת מגבלה משמעותית: אסור להם למכור את הנכס במשך 5 שנים. בנוסף, בחלק לא מבוטל מהפרויקטים שנמצאים בשלב מתקדם או שכבר הושלמו התגלו לא מעט בעיות ובפרט רמת ביצוע נמוכה יחסית ותכנון כללי לקוי. התוצאה: ערך הדירה בפועל נמוך מהערך הפוטנציאלי שלה כפי שחושב כשהתקיימה ההגרלה, ובפועל ההנחה שממנה נהנים הזכאים היא הרבה פחות מ-200,000 ש”ח.

עוד חיסרון משמעותי של מחיר למשתכן הוא זמן ההמתנה הממושך לדירה. הסיבה העיקרית לכך היא ששר האוצר, משה כחלון, מקדים את ההגרלות (משיקולים פוליטיים, שכן מופעל עליו לחץ רב להציג הישגים) וכך משווקים פרויקטים שעדיין לא קיבלו היתרי בנייה ולמעשה אפילו לא קרובים לכך (ובלי היתר שכזה כמובן אסור להתחיל את הבנייה). דוגמה אחת לכך היא פרויקט מחיר למשתכן במבשרת ציון: ההגרלה התקיימה בדצמבר 2016, וחצי שנה מאוחר יותר עדיין לא היו היתרי בנייה. כתוצאה מכך זוכים נאלצים להמתין תקופה ארוכה לקבלת התוכניות של הדירה בה זכו, שכן אלה מתפרסמות רק כשכבר יש היתר בנייה – ובעצם חיים תקופה ממושכת באי ודאות, שבסופה הם עלולים לגלות שהדירה כלל לא מתאימה לצרכים שלהם.

האם כדאי לקנות דירה בדרך זו?

למרות החסרונות, אי אפשר להתעלם מהנחה של 200,000 ש”ח – מתנה בלתי מבוטלת לכל מי שקונה דירה. יחד עם זאת מומלץ בחום להתייעץ עם מומחים מנוסים בתחום הנדל”ן לגבי כל פרויקט באופן ספציפי, ובפרט לבחון את מצבו התכנוני. כדאי לזכור שכשאין היתר בנייה התוצאה היא לא רק המתנה ממושכת מדי אלא בחלק מהמקרים גם תכנון חפוז ולא מיטבי, כך שבסופו של דבר הדירה שווה פחות מכפי שיכלה להיות שווה, ומהנחה של 200,000 ש”ח נשארים אלפי שקלים בודדים.

לקבלת ייעוץ על מחיר למשתכן