השקעות נדלן ביוון למה וכמה

השקעות נדל"ן ביוון – למה וכמה?

מדינת יוון הייתה מצויה במשך מספר שנים ועד לאחרונה במשבר כלכלי מורכב ובשל כך קיימות בה כיום לא מעט הזדמנויות רכישה והשקעה מעולות בתחום הנדל"ן בערים ואזורים שונים כאשר הרצון המרכזי של מרבית המשקיעים בתחום זה הוא לרכוש נכסים במחירים סבירים ולהרוויח מהשכרתם כל העת. בעתיד יהיה ניתן לקבל החלטה אם למכור את אותם נכסים ולרכוש אחרים במקומם ו/או להשאירם ולהמשיך ליהנות מדמי שכירות.

יוון – אפיק נדלן קורץ

יוון היא מדינה בעל אופי תיירותי מובהק עם 13 מחוזות ולמעלה מ-3,000 איים. הישראלים חופשיים להיכנס ולצאת ממנה ללא ויזה והיא נמצאת במרחק של שעה וחצי טיסה בלבד מישראל. מחירי הנכסים, הנוחות, שיטות המיסוי המשתלמות, הבנייה הנוחה והזולה, הרווח העתידי הצפוי מהווים פוטנציאל קורץ להשקעה נדל"נית. קיימים משתנים שונים אשר משפיעים על מחירי הנכסים ועל כדאיות ההשקעה בהם. נשאלות שאלות באיזה אזורים כדאי לרכוש. האם באזורים בהם הביקוש גבוה, ולכן, ערך הנכסים יישמר לאורך זמן? האם באזור שעתיד להתפתח? איזה אזורים מתאימים לתיירות מבחינת מזג אוויר, תחבורה ציבורית, תשתיות קיימות ועוד.

ביוון, בדומה למקומות רבים בעולם, סוגי נדל"ן שונים חלקם פרטיים, אחרים שנועד למסחר, לייצור, וכמובן, לתיירות. האפשרויות מגוונות ונעות בין רכישה לצרכי תיירות, לצורך תשואה פרטית, להשבחת נכסים ועוד. מספר דוגמא למחיר נכס אטרקטיבי ביוון: עלותו של שטח 4 דונם באי התיירותי לפקדה נע כיום במחירים שבין 70,000  ל-150,00 יורו. טווח מחירים זה דומה מאוד לנכסים אחרים באיים מיושבים בעלי רקע ונוף זהים. מחירים אלו משקפים ירידה של 40-50 אחוזים בהשוואה לתקופת השיא במקום, טרם המשבר הכלכלי.

בין התיירות לרגולציה

התיירות ליוון מישראל ומאירופה לא נפגעה ואף עלתה בשנים האחרונות גם לנוכח המשברים השונים שחווה האזור. במקומות מובילים כמו אתונה, סנטוריני ומיקונוס הפופולאריים מחירי הנכסים גבוהים, יחסית, בגלל מיצוי הפוטנציאל התיירותי שלהם. לכן, מומלץ למצוא מקומות אחרים אטרקטיביים מבחינת טבע, נוף ועניין שאליהם יש גישה תחבורתית נוחה. מחירי הנכסים שם כיום זולים יחסית, ויהיה אפשר לממש את הפוטנציאל שבהם לטווח הקצר והארוך. כך לדוגמא ניתן למצוא כיום בתי נופש בעלות של בין 100,000 ל-120,000 יורו ולקבל החזר שכירות חודשי/שבועי מתיירות או ממכירת השטח לפיתוח בסכום גבוה יותר בעתיד.

יתרון משמעותי נוסף הוא נושא הרגולציה המקומית – המיסוי היווני נוח למדי בשל הרצון למשוך משקיעים מחו"ל, כך למשל מס הרכישה עומד על 3% בלבד. חברה זרה הפועלת ביוון משלמת מס רק על רווחים שיצרה בתוך יוון. נכון להיום המס עומד על 0% דבר שמושך ומעודד עוד ועוד השקעות חיצוניות שונות..

לסיכום הדברים, יוון מהווה כיום יותר מתמיד אפיק נדלן קורץ ואטרקטיבי במיוחד למשקיעים מחו"ל, בתחום הנדלן בפרט ובכלל. מומלץ להסתייע באנשי מקצוע המנוסים בתחום של השקעות נדלן בחו"ל על מנת לבחון גם את האפשרות האטרקטיבית שלכם להשקיע בנדלן ביוון.

תפעול פנסיוני – איך זה עובד?

כל מעסיק במדינת ישראל חייב להפריש כספי פנסיה עבור עובדיו, זאת על פי חוק –
כספים אלו מועברים לקרנות פנסיה פעילות שונות ונצברים בהם כספים לצורך שימוש עתידי.

ביסוד חוקי הפנסיה עומד העיקרון שלפיו שהמדינה היא זאת שמחייבת את השכירים והעצמאיים כאחד לדאוג לתקופות מאוחרות בחייהם בהם הם לא יהיו מסוגלים לעבוד ולפרנס עצמם. קיימים גופים רבים אשר מטפלים בכספים אלו וחשוב לבחור בצורה נכונה את אלו המתאימים ביותר מבחינת התפעול והשירות הפנסיוני הניתן.

המעסיק הוא למעשה הגורם המתווך בנושא זה – הוא הגורם אשר מוריד את ההפרשות במסגרת תלוש השכר החודשי ומעביר אותו בצירוף ההשלמות הכספיות שמטעמו לחשבון העובד הממוקם באחד מהגופים הללו. אלא, שלא תמיד המעסיק מעוניין לנהל פעילות פנסיונית זאת, לפקח עליה ולדאוג לתפעולה התקין. בגלל נסיבות אלו פועלים גורמים מתפעלים מקצועיים המספקים שירותי תפעול פנסיוני ייעודים ומתאימים. גופים אלו יכולים לבצע את פעולות ההפקדה בעצמם או לתווך בין המעסיק עצמו לגוף המוסדי המנהל בפועל את הכספים. טיפול בכספים, כמו בתחומים אחרים, הופך ליעיל מאוד כאשר הוא נעשה בידי מומחים.

גורם מתפעל – היתרונות המרכזיים

גורם תפעולי שמטפל בכספי פנסיה בצורה מקצועית ומסודרת מביא עימו מספר יתרונות מובהקים – הוא פוטר את  המעסיק מהעיסוק המטריד בנושא השיווק הפנסיוני כאשר כל מה שמתבקש ממנו לעשות זה לדאוג להפרשות כספי הפנסיה של העובד ואילו גורם מתפעל מקצועי דואג לשאר כולל התאמת התכנית הפנסיונית לכל עובד.

המטרה העיקרית היא לדאוג שלאורך שנים הכספים יישאו תשואות טובות ולא, חלילה, יאבדו מערכם. מטרה נוספת היא להוזיל את דמי הניהול בצורה המקסימאלית. חשוב וצריך לציין כי חברת תפעול כזאת פועלת ללא ניגוד אינטרסים ורואה לנגד עיניה את טובת העובד והמעסיק כאחד. כך עשויים להימנע סכסוכים וויכוחים בין  המעסיק לעובדים עצמם. גורם התפעול הפנסיוני אמור להיות בעל תשתית הכוללת מומחים בתחום, וכן מערכות ממוחשבות אשר מבצעות את כל הפעולות הנדרשות בצורה אוטומטית. הדבר מקל על העבודה וחוסך טעויות אפשריות. כאשר המערכות מבצעות סליקה, בקרה על דמי הניהול, ביצוע פדיון פיצויים ועוד.

מעסיקים רבים מתחבטים בשאלות הנוגעות לביטוחי חיים ובריאות של עובדיהם. גורם תפעולי יכול לייעץ ולספק מענה תפעולי גם בתחומים חשובים אלו. תחומים אלו נתונים לשינויים רבים ולרפורמות המגיעות מכיוון הממשלה. גורמים אלו מתעדכנים כל העת בהם ויכולים להמליץ ללקוחותיה על ביצוע שינויים לטובתם ולטובת עובדיהם. במקרים רבים וכגוף המייצג לקוחות רבים, יש בידיו די עוצמה לעשות זאת.

מומלץ לכל מעסיק לבצע התקשרות עם גורם מתפעל שיש בידיו ניסיון מצטבר וידע רב בתחום. כך, הוא יכול להימנע מלעסוק בנושא מורכב בזה ולהקדיש מירב מרצו וכוחו לפיתוח עסקיו החשובים והרווחים לשגשוגו.

השקעות נדלן בארה”ב מול השקעות נדלן בישראל

ישראלים רבים מתלבטים בסוגיה היכן כדאי יותר להשקיע סכום כסף פנוי, בנדלן כאן בארץ או בנדלן בארה”ב. כדאי מראש לציין כי אין תשובה חד-משמעית, אבל כן ישנם יתרונות מובהקים לכל אחת מהאופציות וכדאי להיות מודעים גם ליתרונות של השקעה בנדלן בישראל וגם ליתרונות של השקעה בנדלן בארה”ב – וכך לבחור בין שתי האפשרויות באופן מושכל על סמך ההעדפות הספציפיות שלכם.

היתרונות של השקעות נדלן בארה”ב

בשנים האחרונות ישנה מגמת גידול מובהקת במספר הישראלים המשקיעים בנדלן בארה”ב, ואין פלא שכך הדבר לנוכח היתרונות המשמעותיים של אופציה זו.

שלל בתים ודירות במחיר אטרקטיבי

יתרון אחד של השקעה בנדלן בארה”ב הוא האפשרות להגיע לתשואה גבוהה למדי, וזאת לנוכח מחירי הרכישה הנמוכים, תוצאה של משבר הסאבפריים במדינת הענק בשנת 2007. בהקשר זה כדאי לציין כי כיום שוק הנדלן נמצא במגמת התאוששות מואצת, ושכר הדירה הופך שוב גבוה, דבר שמבטיח תשואה נאה.

שקיפות מלאה

שוק הנדלן בארה”ב מתאפיין ברמת שקיפות גבוהה במיוחד, ועל כן נתונים רלוונטיים רבים נגישים לכם ומסייעים לכל מי שרוצה להשקיע בחוכמה לקבל החלטות מושכלות על סמך תמונת מצב מדויקת ועדכנית. בין השאר ישנם אתרי אינטרנט רבים שמספקים מידע יקר ערך.

עידן טראמפ ועידוד היזמות

כניסתו לתפקיד של הנשיא ה-45 של ארצות הברית, דונלד טראמפ, מעוררת ציפיות לגאות עסקית ונדלנית. טראמפ עצמו הצהיר לא פעם כי ייתן עדיפות לחיזוק הכלכלה האמריקאית ואופיו היזמי תורם גם הוא לאופטימיות ולהערכה כי חסמים בירוקרטיים ואחרים יוסרו והיקפי הבנייה יתרחבו. בהקשר זה כדאי לציין כי בישראל, לעומת זאת, הממשלה – במטרה להוריד את מחירי הדירות שזינקו בעשרות אחוזים ואף הכפילו את עצמם תוך עשור – מציבה מכשולים שונים בפני המשקיעים.

היתרונות של השקעות נדלן בישראל

כידוע גם בארץ גדול מאוד מספרם של המשקיעים בנדלן, וזאת למרות השינוי במדיניות ממשלת ישראל החל משנת 2016 והניסיון לצמצם את הביקוש לנכסים ובפרט ע”י משקיעים. היתרונות העיקריים של השקעה בנדל”ן בישראל הם:

קרבה לנכס

השקעה בנדלן, בכל מקום בעולם, מחייבת גם השקעת זמן אחרי הרכישה של הדירה, הבית, המשרד או החנות שמשמשים כהשקעה: איתור שוכרים מתאימים, טיפול בתקלות בלתי נמנעות ועוד. כשהנכס נמצא בצד השני של העולם, באופן טבעי קשה לנו ואפילו בלתי אפשרי במובן מסוים לנהל אותו בעצמנו ועל כן נידרש להפקיד את הניהול בידי חברה מקצועית, או לחילופין לבצע את ההשקעה באמצעות קרן שזוהי התמחותה. למי שאוהב לשלוט בעצמו בנכסים שלו, השקעות נדלן בישראל הן האפיק המומלץ.

נוחות

לא רק הקרבה לנכס (ובהקשר זה כדאי לזכור שלעתים הנכסים האטרקטיביים ביותר נמצאים לא במרכז הארץ אלא בפריפריה, כך שלעתים גם נכס “קרוב” מחייב נסיעות של כמה עשרות ואפילו מאות קילומטרים) הופכת את ההשקעות בנדלן בישראל לנוחות יותר אלא גם השפה. אמנם בעידן הנוכחי רוב הישראלים שולטים באנגלית היטב, אולם רובנו מרגישים נוח יותר להתנהל בעברית.

מיסוי

השקעות נדלן בארה”ב ממוסות במרבית המקרים פעמיים – גם שם וגם בארץ. אמנם שיעורי המס ברוב מדינות ארה”ב אינם גבוהים, ובפרט לא למשקיעים קטנים יחסית, אולם גם כך מדובר בטרחה מסוימת ובבירוקרטיה נוספת, וזהו עוד יתרון של השקעה בנדל”ן בישראל (אלא אם כן מבצעים את ההשקעה באמצעות קרן, שמספקת מענה אפקטיבי גם לנושא המיסוי).

לקבלת ייעוץ על מחיר למשתכן

פרויקט מחיר למשתכן – משכנתא בלי להפסיד את התחתונים!

אחת הדרכים המרכזיות שבהן מנסה ממשלת ישראל להיאבק במשבר הנדל"ן החמור שמתרחש במדינה, ושבמסגרתו זינקו מחירי הדירות ביותר מ-100% תוך עשור, היא תוכנית מחיר למשתכן. התוכנית מעוררת עניין רב ובחלק מהמקרים נרשמים להגרלות הרבה יותר בני אדם ממספר הדירות המוצעות בפרויקט, אבל ישנם גם לא מעט מכרזים שנכשלו ובנוסף סימני שאלה לגבי הכדאיות האמיתית של רכישת דירה דרך מחיר למשתכן - וכדאי להיות מודע הן ליתרונות והן לחסרונות של התוכנית.

היתרונות של מחיר למשתכן

היתרון המרכזי של מחיר למשתכן הוא המחיר האטרקטיבי של הדירות המוצעות במסגרת התוכנית: ממשלת ישראל מתחייבת להנחה של לפחות 200,000 ש"ח ביחס למחיר השוק של דירה דומה באותו אזור - ולמי שזכאי להשתתף בהגרלה וממילא שוקל לקנות נכס סכום כזה הוא פיתוי משמעותי שקשה לסרב לו.

היתרון הזה משמעותי במיוחד כשמדובר על אזורים שהביקוש לנדל"ן בהם גבוה בכל מקרה: בהרצליה למשל נרשמו להגרלה בשנת 2017 יותר מ-6,200 משקי בית כשהפרויקט כלל בסך הכל פחות מ-1,200 דירות, בראשון לציון הוצעו פחות מ-500 דירות ומספר המבקשים לזכות בהן עמד על יותר מ-7,000, וגם בערים נוספות במרכז הארץ כמו יבנה או ראש העין ההנחה של 200,000 ש"ח משכה אלפי מתעניינים, בערך פי שניים או שלושה ביחס למספר הדירות.

במקביל היו פרויקטים שמשכו אליהם פחות מתעניינים ממספר הדירות. כך היה בטירת הכרמל, בקרית ביאליק, בחריש, במגדל העמק ובמקומות נוספים - ואכן כדאי לזכור שלא בכל מצב ההנחה (הגבוהה, ללא ספק) אכן הופכת את הרכישה לכדאית.

החסרונות של מחיר למשתכן

על רוכשי דירות במסגרת מחיר למשתכן מוטלת מגבלה משמעותית: אסור להם למכור את הנכס במשך 5 שנים. בנוסף, בחלק לא מבוטל מהפרויקטים שנמצאים בשלב מתקדם או שכבר הושלמו התגלו לא מעט בעיות ובפרט רמת ביצוע נמוכה יחסית ותכנון כללי לקוי. התוצאה: ערך הדירה בפועל נמוך מהערך הפוטנציאלי שלה כפי שחושב כשהתקיימה ההגרלה, ובפועל ההנחה שממנה נהנים הזכאים היא הרבה פחות מ-200,000 ש"ח.

עוד חיסרון משמעותי של מחיר למשתכן הוא זמן ההמתנה הממושך לדירה. הסיבה העיקרית לכך היא ששר האוצר, משה כחלון, מקדים את ההגרלות (משיקולים פוליטיים, שכן מופעל עליו לחץ רב להציג הישגים) וכך משווקים פרויקטים שעדיין לא קיבלו היתרי בנייה ולמעשה אפילו לא קרובים לכך (ובלי היתר שכזה כמובן אסור להתחיל את הבנייה). דוגמה אחת לכך היא פרויקט מחיר למשתכן במבשרת ציון: ההגרלה התקיימה בדצמבר 2016, וחצי שנה מאוחר יותר עדיין לא היו היתרי בנייה. כתוצאה מכך זוכים נאלצים להמתין תקופה ארוכה לקבלת התוכניות של הדירה בה זכו, שכן אלה מתפרסמות רק כשכבר יש היתר בנייה - ובעצם חיים תקופה ממושכת באי ודאות, שבסופה הם עלולים לגלות שהדירה כלל לא מתאימה לצרכים שלהם.

האם כדאי לקנות דירה בדרך זו?

למרות החסרונות, אי אפשר להתעלם מהנחה של 200,000 ש"ח - מתנה בלתי מבוטלת לכל מי שקונה דירה. יחד עם זאת מומלץ בחום להתייעץ עם מומחים מנוסים בתחום הנדל"ן לגבי כל פרויקט באופן ספציפי, ובפרט לבחון את מצבו התכנוני. כדאי לזכור שכשאין היתר בנייה התוצאה היא לא רק המתנה ממושכת מדי אלא בחלק מהמקרים גם תכנון חפוז ולא מיטבי, כך שבסופו של דבר הדירה שווה פחות מכפי שיכלה להיות שווה, ומהנחה של 200,000 ש"ח נשארים אלפי שקלים בודדים.

לקבלת ייעוץ על מחיר למשתכן

אולי יעניין אותך מידע נוסף על:

מחיר למשתכן ככה תחסכו כסף, טיפים מנצחים !

השקעות בארה”ב בעידן טראמפ – האם עדיין כדאי?

עידן טראמפ בבית הלבן, שהחל לפני קצת יותר מחצי שנה, מחייב בחינה מחודשת של כדאיות האופציה של השקעות נדל"ן בארה"ב – שהרי באופן טבעי כל נשיא חדש משפיע במידה משמעותית על מצבו של שוק הנדל"ן במדינה הענקית, ובפרט עושה זאת הנשיא ה-45.

למה הכדאיות פחתה?

אחד המאפיינים הבולטים ביותר של דונלד טראמפ, ואולי אפילו המרכיב הדומיננטי ביותר בהתנהגותו, הוא היותו אדם לא צפוי. השווקים השונים, מטבעם, לא אוהבים אי ודאות, ובפרט כך שוק הנדל"ן, ומאחר שכל המומחים מסכימים שקשה עד בלתי אפשרי לדעת מה יעשה טראמפ וכיצד ישפיעו מעשיו על שוק הנדלן בארצות הברית, רמת הסיכון בהשקעה בו באופן טבעי הפכה גבוהה יותר מאז כניסתו של טראמפ לבית הלבן.

למה הכדאיות עדיין גבוהה מאוד?

ראשית, רמת המחירים של הנדלן בארצות הברית עדיין נמוכה למדי, תוצאה של המשבר החמור מהעשור הקודם שבמהלכו המחירים של הנכסים השונים צנחו בעשרות אחוזים, ואילו המגמה הכללית המאפיינת את ארה"ב היא של צמיחה, כך שהצפי הוא לעליות מחירים וגידול בביקוש לנדל"ן.

שנית, טראמפ הבטיח לעשות את ארה"ב גדולה שוב, והצהרה ספציפית זו נתפשת כאמינה, וידוע שאמונה בעליות מחירים בשוק מסוים מובילה לכשעצמה לעליות מחירים – ומאחר שארה"ב גדולה יותר פירושו נדל"ן יקר יותר הנה לכם סיבה טובה נוספת להשקיע בנדל"ן בארה"ב.

עוד גורם לכך שהשקעות בארה"ב עדיין כדאיות מאוד הוא ההערכה שממשל טראמפ יפחית את הרגולציה המכבידה על בנייה ויזמות בתחום הנדל"ן, ואם לוקחים בחשבון את היותו של טראמפ יזם בכל רמ"ח איבריו, סביר להניח שהוא יעודד השקעות נדל"ן בארה"ב ויתרום להיותן משתלמות.

לבדיקת הזדמנויות נדל"ן בארה"ב

בניינים גבוהים בארה"ב

אתרים שמספקים מידע על נדלן בארצות הברית שכדאי למשקיעים להכיר

השקעות נדל"ן בארה"ב הן אופציה מומלצת מסיבות רבות, ואחת מהן היא הנגישות הרבה של מידע רלוונטי שמאפשר להשוות את כדאיות הרכישה של נכסים שונים ולמצוא את האופציה המשתלמת ביותר.

האתרים העיקריים שכדאי למשקיעים להכיר הם אלה:

* האתר www.zillow.com – כל מה שצריך לדעת על נדלן בארצות הברית: אם ישנו נכס שמוצע לכם, האתר יספק לכם מידע מפורט לגביו ועוד יותר חשוב, הערכת שווי מדויקת למדי. בדרך זו תוכלו לדעת אם המחיר הנדרש מכם הוא ריאלי או מופקע, ועוד כדאי לדעת ש-zillow לא מספק רק הערכת שווי אלא גם את מידת הדיוק של אותו אומדן, כך שתוכלו לדעת עד כמה אפשר לסמוך עליו.

* האתר www.rentometer.com – עוד אתר חשוב מאוד למי שמחפש השקעות בארה"ב: ב-rentometer תוכלו למצוא הערכה טובה למדי של גובה דמי השכירות שתוכלו לקבל על כל נכס, בהתאם למיקומו, גודלו ופרמטרים רלוונטיים נוספים. על בסיס הערכה זו תוכלו לחשב את גובה התשואה הצפויה על כל נכס ולהשוות ביניהם באופן מושכל.

* האתר www.city-data.com – אתר שמספק נתונים דמוגרפיים מעניינים אודות האוכלוסייה במקום שבו אתם שוקלים לרכוש נכס, כולל רמות השכלה, רמות אבטלה, רמות פשיעה ועוד. עוד אתרים דומים שיכולים לעזור למצוא השקעות נדל"ן בארה"ב בערים איכותיות במיוחד הם www.greatschools.org שמתמקד באיכות בתי הספר (פרמטר חשוב מבחינת האמריקאים כשהם מחפשים בית לגור בו) ו-www.crimereports.com שמתמקד בנתוני הפשיעה (שהרי אף אחד לא שש להשקיע במקום שיש בו פשע רב).

באופן כללי מומלץ להיעזר באינטרנט ובמנועי החיפוש כדי לאסוף כמה שיותר מידע על שווקי הנדל"ן בארה"ב וכך להבטיח לעצמכם מקסימום תשואה ומינימום סיכון.

למידע נוסף על נדל"ן בארה"ב

בניין גבוה בארה"ב עם דגלים

השקעות בארה”ב – איך מחשבים את הכדאיות של רכישת כל נכס?

נדלן בארצות הברית הפך בשנים האחרונות לאופציה מבוקשת במיוחד לכל מי שיש ברשותו כסף פנוי והוא מחפש אפיק השקעה שיניב תשואה גבוהה. ואכן, שוק הנדל”ן בארה”ב מציע לא נכסים מניבים, אבל לצידם גם אופציות פחות אטרקטיביות, וכדאי לדעת מהם העקרונות הבסיסיים של חישוב הכדאיות של רכישת כל נכס שנמצא על הפרק, כדי שתוכלו להשוות בין האופציות באופן מושכל.

ראשית, כמובן, חשוב להבין שלא רק מחיר הנכס משפיע על הכדאיות, ובהתאם אין סיבה להתפתות להצעות של “בית בארצות הברית ב-40,000$ בלבד” בלי בדיקה יסודית.

הבסיס לחישוב התשואה הצפויה על השקעות נדל”ן בארה”ב הוא סך דמי השכירות שתקבלו בשנה ביחס למחיר הנכס. אם למשל ישנו בית שמוצע ב-80,000$ ועפ”י ההערכות תוכלו לגבות שכר דירה של 600$ בחודש, התשואה השנתית היא 9% (7200/80000). יחד עם זאת כדאי לקחת בחשבון שישנם מקרים שבהם הנכס אינו מושכר לפרק זמן מסוים, כשבממוצע נהוג לקחת מקדם ביטחון של חודש ריק אחד בשנה, ולמשל בדוגמה הנ”ל התשואה תהיה 8.25% (6600/80000) – תשואה גבוהה גם כן.

עוד רצוי לשקלל בחישוב את העלות האמיתית של קניית הבית או הדירה, ובפרט אם נדרש שיפוץ מסוים כדי שתוכלו להשכיר את הנכס. אם למשל באותו נכס שמוצע לכם ב-80,000$ נדרש שיפוץ בסכום של כ-5,000$ וישנן הוצאות נוספות (על השקעות בארה” בנדל”ן יש בדרך כלל תשלום לעורך דין, תשלום למתווך, אגרות שונות וכו’) בסכום של 2,500$ הרי שהתשואה היא בעצם 7.5$ (6600/87500).

פקטור נוסף שנכנס למשוואה הוא גובה המס שתידרשו לשלם, כשבהקשר זה חשוב להדגיש ששיעורי המס בכל אחת המדינות השונות בארה”ב הם שונים. אם נזקקתם למשכנתא או להלוואה כדי לממן את הרכישה, עלות ההלוואה או המשכנתא משפיעה אף היא על התשואה הצפויה ועל כדאיות הרכישה.

לבדיקת ההשקעות העתידיות שלכם בארה"ב

בניינים גבוהים בניו-יורק ארה"ב

השקעות נדל”ן בארה”ב – מהו שיעור המס שנצטרך לשלם?

השקעות בארה"ב בתחום הנדל"ן הן אחד האפיקים שמציעים את התשואה הגבוהה ביותר שיש כיום - וכמובן שמי שמרוויח מכך הם לא רק המשקיעים עצמם, אלא גם רשויות המס, הן בארה"ב והן בישראל. על-מנת שגם אחרי ההפרשה ההכרחית של חלק מהרווחים למס הכנסה התשואה עדיין תישאר גבוהה ומשתלמת, מומלץ להיעזר ביועצי מס שמתמחים בתחום הנדל"ן, וכדאי גם לדעת את העקרונות הבסיסיים של המיסים המוטלים על השקעות נדל"ן בארה"ב.

ראשית, ישנו מיסוי על ההכנסה השוטפת מכל נכס שבבעלותנו, כלומר על שכר הדירה. על הכנסה שכזו יש לשלם מס ל-3 גופים שונים: מס פדרלי, מס למדינה הספציפית בארה"ב שבה נמצא הנכס ומס כאן בארץ. שיעור המס הפדרלי הוא 10% אם הרווח השנתי הוא עד 9,000$ (בניכוי ההוצאות על הדירה והפחת), מדרגת המס הבאה היא 15% (על הרווח שבין 9,000$ לבין 35,000$) ועל סכומים גבוהים במיוחד (מעל 400,000$) תשלמו כבר 35 אחוזי מס. המס שמטילות המדינות השונות בארה"ב משתנה ממדינה למדינה, וישנן גם מדינות שלא גובות מס (ובהן למשל פלורידה וטקסס). בארץ ניתן לבחור בין שתי אופציות: לצרף את ההכנסות מההשקעה בנדלן בארצות הברית לכלל ההכנסות ולשלם מס בהתאם למדרגות המס, או לשלם 15% מסך שכר הדירה שקיבלתם (בלי לקזז הוצאות ופחת).

גם מכירת נדלן בארצות הברית מחייבת כמובן תשלום מס. בהקשר זה כדאי לדעת שהמס הפדרלי גבוה במיוחד אם חלפה פחות משנה מיום קניית הנכס ועד למכירתו, ואילו שיעור המס המשולם למדינה זהה לשיעור המס המשולם על שכר הדירה. מס הכנסה בארץ גובה 20% מהרווח, בקיזוז המסים ששילמתם בארה"ב.

לקבלת ייעוץ על מחיר למשתכן

Fundamental Analysis

מחיר למשתכן ככה תחסכו כסף, טיפים מנצחים !

אחת הדרכים המרכזיות שבהן מנסה ממשלת ישראל להיאבק במשבר הנדל"ן החמור שמתרחש במדינה, ושבמסגרתו זינקו מחירי הדירות ביותר מ-100% תוך עשור, היא תוכנית מחיר למשתכן. התוכנית מעוררת עניין רב ובחלק מהמקרים נרשמים להגרלות הרבה יותר בני אדם ממספר הדירות המוצעות בפרויקט, אבל ישנם גם לא מעט מכרזים שנכשלו ובנוסף סימני שאלה לגבי הכדאיות האמיתית של רכישת דירה דרך מחיר למשתכן – וכדאי להיות מודע הן ליתרונות והן לחסרונות של התוכנית.

היתרונות של מחיר למשתכן

היתרון המרכזי של מחיר למשתכן הוא המחיר האטרקטיבי של הדירות המוצעות במסגרת התוכנית: ממשלת ישראל מתחייבת להנחה של לפחות 200,000 ש"ח ביחס למחיר השוק של דירה דומה באותו אזור – ולמי שזכאי להשתתף בהגרלה וממילא שוקל לקנות נכס סכום כזה הוא פיתוי משמעותי שקשה לסרב לו.

היתרון הזה משמעותי במיוחד כשמדובר על אזורים שהביקוש לנדל"ן בהם גבוה בכל מקרה: בהרצליה למשל נרשמו להגרלה בשנת 2017 יותר מ-6,200 משקי בית כשהפרויקט כלל בסך הכל פחות מ-1,200 דירות, בראשון לציון הוצעו פחות מ-500 דירות ומספר המבקשים לזכות בהן עמד על יותר מ-7,000, וגם בערים נוספות במרכז הארץ כמו יבנה או ראש העין ההנחה של 200,000 ש"ח משכה אלפי מתעניינים, בערך פי שניים או שלושה ביחס למספר הדירות.

במקביל היו פרויקטים שמשכו אליהם פחות מתעניינים ממספר הדירות. כך היה בטירת הכרמל, בקרית ביאליק, בחריש, במגדל העמק ובמקומות נוספים – ואכן כדאי לזכור שלא בכל מצב ההנחה (הגבוהה, ללא ספק) אכן הופכת את הרכישה לכדאית.

החסרונות של מחיר למשתכן

על רוכשי דירות במסגרת מחיר למשתכן מוטלת מגבלה משמעותית: אסור להם למכור את הנכס במשך 5 שנים. בנוסף, בחלק לא מבוטל מהפרויקטים שנמצאים בשלב מתקדם או שכבר הושלמו התגלו לא מעט בעיות ובפרט רמת ביצוע נמוכה יחסית ותכנון כללי לקוי. התוצאה: ערך הדירה בפועל נמוך מהערך הפוטנציאלי שלה כפי שחושב כשהתקיימה ההגרלה, ובפועל ההנחה שממנה נהנים הזכאים היא הרבה פחות מ-200,000 ש"ח.

עוד חיסרון משמעותי של מחיר למשתכן הוא זמן ההמתנה הממושך לדירה. הסיבה העיקרית לכך היא ששר האוצר, משה כחלון, מקדים את ההגרלות (משיקולים פוליטיים, שכן מופעל עליו לחץ רב להציג הישגים) וכך משווקים פרויקטים שעדיין לא קיבלו היתרי בנייה ולמעשה אפילו לא קרובים לכך (ובלי היתר שכזה כמובן אסור להתחיל את הבנייה). דוגמה אחת לכך היא פרויקט מחיר למשתכן במבשרת ציון: ההגרלה התקיימה בדצמבר 2016, וחצי שנה מאוחר יותר עדיין לא היו היתרי בנייה. כתוצאה מכך זוכים נאלצים להמתין תקופה ארוכה לקבלת התוכניות של הדירה בה זכו, שכן אלה מתפרסמות רק כשכבר יש היתר בנייה – ובעצם חיים תקופה ממושכת באי ודאות, שבסופה הם עלולים לגלות שהדירה כלל לא מתאימה לצרכים שלהם.

האם כדאי לקנות דירה בדרך זו?

למרות החסרונות, אי אפשר להתעלם מהנחה של 200,000 ש"ח – מתנה בלתי מבוטלת לכל מי שקונה דירה. יחד עם זאת מומלץ בחום להתייעץ עם מומחים מנוסים בתחום הנדל"ן לגבי כל פרויקט באופן ספציפי, ובפרט לבחון את מצבו התכנוני. כדאי לזכור שכשאין היתר בנייה התוצאה היא לא רק המתנה ממושכת מדי אלא בחלק מהמקרים גם תכנון חפוז ולא מיטבי, כך שבסופו של דבר הדירה שווה פחות מכפי שיכלה להיות שווה, ומהנחה של 200,000 ש"ח נשארים אלפי שקלים בודדים.

לקבלת ייעוץ על מחיר למשתכן

דמי אבטלה לחיילים משוחררים

חיילים משוחררים במדינת ישראל זכאים לדמי אבטלה. דמי אבטלה מהווים קצבת תשלום לתושבי ישראל מטעם ממשלת ישראל וזאת על מנת להבטיח לתושב הכנסה בתקופה בה הוא מובטל. בכתבה זו נסביר מהם תנאי הזכאות המתאימים של אבטלה לחיילים המשוחררים, מהי תקופת אכשרה ומתי כל משוחרר מצבא הגנה לישראל יכול לקבל את קצבת האבטלה.

 

אז והיום – חיילים משוחררים ואבטלה

עד לשנת 2007 כל חייל משוחרר קיבל מיידית דמי אבטלה בעת שחרורו. בשנים האחרונות מדינת ישראל שינתה את החוקים וכיום כל חייל משוחרר שמעוניין בדמי אבטלה חייב לעבוד במשך תקופה מסוימת טרם הוא יכול לדרוש קצבת אבטלה. תקופה זו של עבודה טרם קבלת הקצבה קרויה 'תקופת אכשרה'. חשוב לדעת שאם עזבתם את מקום העבודה לאחר חצי שנה לא תהיו זכאים לדמי אבטלה, רק אם פיטרו אתכם. פיטורין תמיד יש להוכיח על ידי מכתב פיטורין מהמעסיק. מידע נוסף תמצאו באתר מועדפת בעיר.

 

תקופת אכשרה – חובה !

תקופת האכשרה של חיילים משוחררים שמעוניינים לקבל דמי אבטלה היא 6 חודשים מלאים בשנה הראשונה לשחרורם מצה"ל. החייל המשוחרר תמיד יידרש להציג תלושי שכר של חודשי העבודה ומכתב פיטורין וזאת על מנת לקבל את דמי האבטלה. אם עברה יותר משנה מרגע שחרורכם הסטטוס שלכם יהיה כמו של כל תושב בישראל ותצטרכו להוכיח שעבדתם 12 חודשים מתוך 18 חודשים לאחר השחרור. אם התחלתם בתקופת הכשרה מקצועית בשנה הראשונה לשחרורכם מצה"ל ולשם כך התפטרתם מעבודה כלשהי, תיחשבו ככאלו שעזבו את עבודתם מסיבה מוצדקת ותהיו זכאים לדמי אבטלה.

 

דמי אבטלה לחיילים משוחררים – כמה תקבלו?

לפי האתר עולם הכלכלה, סכום דמי האבטלה יקבע בהתאם למשכורת אותה קיבלתם בצה"ל. כלומר אם השירות שלכם היה ביחידה קרבית וקיבלתם שכר גבוה יותר מחיילים שאינם קרביים, גם דמי האבטלה שלכם יהיו גבוהים יותר. כל חייל זכאי ל- 25 ימי אבטלה בחודש.

  • שנה ראשונה לשחרור – הסכום המינימאלי של דמי אבטלה ליום יהיה 103.80 ₪.

  • חייל משוחרר שלומד בהכשרה מקצועית – תקבלו 70% מסכום האבטלה היומי, כלומר לא פחות מ- 72.66 ₪.

 

חשוב לדעת

  • מענק חד פעמי – בהתאם לחוק ביטוח לאומי מגיע לכל חייל משוחרר ששירת בשירות חובה או שנתיים של שירות לאומי מענק חד פעמי לאחר שהוא מסיים תקופה של 6 חודשים בעבודה נדרשת.

  • תקופת אבטלה- בשנה הראשונה לשחרור מגיע לכם דמי אבטלה על 70 ימים מקסימום.

  • שירות לאומי- מי שהתנדב בשירות לאומי במשך 24 חודשים זכאי לדמי אבטלה בדיוק כמו חיילים משוחררים ששירתו בסדיר.  בחורה שהתנדבה בשירות לאומי 6 חודשים ונישאה 30 יום לאחר שהפסיקה את השירות הלאומי, גם היא תהיה זכאית לכל התנאים המגיעים לחיילי סדיר ומתנדבי שירות לאומי במשך 24 חודשים.

 

לסיכום, אם אתם חיילים משוחררים תוכלו לפנות אל לשכת התעסוקה וזאת על מנת לבדוק האם אתם זכאים להכשרה מקצועית ותשלום במהלך ההכשרה וכן במקרה ופוטרתם ממקום העבודה ואינכם מוצאים הכנסה תוכלו לקבל דמי אבטלה לחיילים משוחררים.